住宅ローンから考える資産運用～長期的な視点を持とう！～
住宅ローンを組んで、夢のマイホーム！
ローンの審査に通ったときの安堵感といったら、何にも変えがたい瞬間です。私自身も住宅ローンを組むときにはドキドキしたものです
しかし、これから数十年と長く続く返済期間の中で自分を含めた家族になにが起こるかわかりません
昨今の住宅ローン低金利の時代に｢借りられる金額｣と｢返せる金額｣は一緒にしないこと！これだけは理解しておきたいところです
金利は低金利といえども、負債は負債だという認識を忘れないことです。毎月の返済が厳しくて返せない！なんてことにならないためにも、ローンを組む前から計画的に準備をしておきましょう
と言うのが定説ですが、視点を変えれば立派な資産運用になると思います
どんな資産運用なのか、私の意見ですが興味のある方は読み進めて下さい
200万円の使い道
例えば、2000万円の住宅を購入するとき、以下の条件で住宅ローンを借りるとしましょう
金利 １％(固定)
借入期間 35年
元利均等返済
ボーナス払い無し
貯金 200万円
このとき、Aさんは頭金なし、Bさんは頭金に貯金の200万円を持ち出します
Aさんは貯金の200万円を投資資金にしました
なので、借入金額は
Aさん 2000万円
Bさん 1800万円
となります
毎月の返済額は
Aさん 56457円
Bさん 50811円
毎月の返済額の差は約6000円になります
毎月の生活を考えると大きな金額ですね
35年後の200万円の効果
あれから35年、住宅ローンを完済したお二人の支払い総額は
Aさん 2371万円
Bさん 2134万円
AさんとBさんの支払い総額の差は
なんと、237万円
Bさんは頭金200万円を用意したことで35年後にはAさんよりも37万円(237－200)もお得になったように感じます。私の月給の２ヶ月分とたいして変わらない。笑
そういえば、Aさんは200万円を投資資金にしていましたね
もし、年利3％で35年間運用していたとしたらいくらになるでしょう？
計算上では、200万円が35年後には562万円になります。私の２年分の収入に匹敵する金額です
つまり、AさんもBさんも2000万円の住宅を購入したわけですが
住宅購入に対して実際に支払った総額は
Aさん 2371万円(住宅ローン返済)
Bさん 2334万円(住宅ローン返済+頭金)
差額にして37万円安い支払いになったのはBさんでした
一方で200万円を投資資金にしたAさんは362万円も資産が増えました
つまり、Aさんの200万円は362万円をもたらし、Bさんの200万円は37万円をもたらしたことになります
最初の貯金200万円の使い道次第で35年後には10倍近い差が出ることになります
35年という長期的な視点
200万円の使い道次第で35年後の恩恵は大きく異なることがお分かりいただけたと思います
今回の場合、200万円を投資資金として年利3％で運用という前提条件ありきの結果ではありますが
35年後には200万円が562万円になるといった恩恵を受けることができます
実際問題、安定的に増えていく保証はどこにもありませんが過去の統計を見る限り20年という運用期間であれば平均年利4％あたりになると言われています
なので、年利3％はある意味低く見積もった結果だと言ってもいいのかもしれません
反対に目先の利益として
200万円の頭金は毎月の返済額を6000円安くなる利益、つまりは毎月6000円の節約効果があるように思います
しかし、長期的な視点で見ると37万円しか得られないことになります
もちろん、37万円は小さな金額だとは思いませんが、投資で362万円増えることと比べてしまうと
桁がひとつ違うのでどうしても見劣りしてしまいます
裏を返せば、投資は時間を味方につけて運用していけば大きな資産になるということです
住宅ローン(借入)は資産運用の第一歩
上記はあくまでわかりやすい例えでして、投資の利益には税金を考慮する必要があったり、
住宅ローンも金利の違いや固定金利、変動金利、物件価格に対する借入割合で金利が変わったり、
最近では、借り換えると優遇金利にするなど選択肢が多岐にわたっていたり、手数料もローン会社などにより異なるなど、非常に複雑な仕組みとなっており、比較しようと思えばいくらでも出来る状況です
どのローンにするのか考えて選ぶことも資産運用のひとつだと思います
余談ではありますが、住宅ローン金利がおおよそ7％になると住宅ローンの頭金に200万円を充てるのと年利3％の資産運用の効果が同じくらいになります。金利水準でいうとバブルの頃(30年前)の水準です
バブルの頃だと預金金利なども高かったのでわざわざ投資でリスクを背負わなくてもお金が増えていたわけです
私自身、投資をすることと比べるとたったこれっぽっちと思えますが、実際に毎月の収入が6000円増えると考えたら、精神的な負担が非常に軽くなると思います
例えるなら、営業職の人の毎月のノルマが下がるみたいな感覚です。笑
投資にするなり、頭金にするなり、繰り上げ返済をするなり、どのように利用するかは
個人の自由であり、個人の責任です
住宅ローンを借りずに家を購入するのもひとつの選択肢にもなります
というわけで、こんな資産運用もあるよといった私の考えでした
