お金と生きる

年収300万の妻子持ちサラリーマンが人生を送る中で必要な"お金"についての考えをまとめていきます

住宅ローンの返済期間を短くするためにやっていきたいこと!住宅ローン控除と自治体の資金援助を有効活用

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私は住宅ローンという負債を背負っています

遺産相続って、価値の高いものも負債も相続しなければなりません

つまり、負債も資産なのです

利息がもったいないと言いつつも結婚式、出産などと出費が重なり、全額は用意できませんでした。もちろん出費が重なっていなかったとしても全額は用意できませんでしたけれども。

ローンは「あなたなら貸せますよ」という信用が条件のもと借りられるわけですが、信用の度合いで金利がかわるわけでもなく、ローンの用途ごとにある程度金利は同じわけです

収入の高い安いに関わらず借入金額が同じなら当然返済額も同じわけです

しかし、住宅ローン控除を考えるとそう単純ではなくなってきます

収入が多ければ納税額も多くなり、少なければ少なくなる

つまり、控除される金額もかわってきます

納税額よりも多く控除されると少しもったいない気もしなくはないですが、納税額よりも控除が少なければ良しというわけでもないのです

というわけで今回は住宅ローンについて私なりに考えてたどり着いた結論を紹介します

これから住宅ローンを検討される方、住宅ローン完済までまだまだ期間が長い方も一緒に考えてみてください

住宅ローンの返済期間を短くするためにやること

答えは簡単で、繰り上げ返済をすることで返済期間を短くする(期間短縮型)ことができます。もしくは毎月の返済額を減らす(返済額軽減型)ことも可能ですが、総返済額を減らすとするならば期間短縮型で返済したほうが効果は大きくなります

借入金額や固定や変動など金利タイプ、返済のタイミングや返済額によって、効果の大小は変化しますので気になる方は調べてみてください

基本的には

  • 借入日から早い内

  • 返済額は多く

するのが期間短縮には効果があります

これはあくまで、ただ期間を短縮したい場合に効果があるのですが資産運用としては少し旨味に欠けるかなぁと私は思います

 

繰り上げ資金を捻出する

というわけで、繰り上げ返済の資金をどこから集めるか?どこから捻出するか?という風になるわけですが、これはうまく節約して資金を絞り出すのがセオリーでしょう

もちろんライフプランや家計の状態を考慮しながら繰り上げ返済をしていく必要があります

ファイナンシャルプランナーではないのでこれといって伝えられることがありませんが、とにかくいっぱい節約してじゃんじゃん繰り上げ返済していきましょう!

住宅ローン控除

ここからは少し捻くれた考え方をしていきます

住宅ローン控除とは

12月末の住宅ローン残高×1%所得税から減額されます

所得税から減額しきれなかった分は住民税から減税されます

 

住宅ローン控除期間内の繰り上げ返済は、

繰り上げ返済をした額×1%

の額だけ控除額が減少してしまいます

繰り上げ返済額が100万円なら1万円控除が少なくなります

減税される金額は支払った税金によって異なるので人それぞれですが、まとまったお金が入ってくることに間違いありません

住宅ローン控除額は満額で10年間で400万円になりますが、当然そんな大金を借入れられる訳もなく、私は1800万円ほどの借入です

そして、課税所得もそんなに多くはないのでなので減税額は10年間でおそらく150万円ほどだと思います

10年後に150万円を繰り上げ返済をしたところで、利息の減額は約40万円、短縮期間は約3年です

住宅ローン返済額の3年分なので

5万円×12ヶ月×3年

なので、180万円

利息の減額と合わせて約220万円です

 

220万円をどのようにとらえますか?

十分だ!と思う人もいれば、ちょっと物足りない。なんて人もいると思います

私自身はちょっと物足りない気もします

 

では、150万円を一括投資して、年利3%で25年間運用できた場合はどうなると思います?

 

314万円になります

利息の減額の40万円と比べるとその差274万円です

繰り上げ返済の効果と比較してもその差94万円です

もし年利5%で25年間運用できたら500万円になります

年利5%で運用できたら私の住宅ローンの利息額を越えます。なんなら私の年収も軽々と超えていきます。。。

借金を毎月返しているのに資産が増えていくということが起こり得る可能性があるわけです

なので、住宅ローン控除で減税された金額をそのまま繰り上げ返済に当てるのはちょっとナンセンスなんじゃないかな?と個人的には思うわけです

自治体の資金援助

実は私の住んでいる地域では、住宅ローンの利子に対して利子補給金を援助してくれる補助制度があります

しかも、5年間の支払い利息の全額という大変太っ腹な制度です

これによって5年間でおおよそ90万円ほどを受け取ることができます

これも住宅ローン控除と同じように一括投資して、年利3%で運用できたとすると

30年後には218万円

年利5%なら390万円近くなります

 

住宅ローン控除と合わせると

年利3%で532万円になり、

年利5%で890万円になります

補助制度で受け取った金額(90万円)を5年後にそっくりそのまま繰り上げ返済しても利息の減額は30万円、短縮期間は約2年です

5万円×12ヶ月×2年 なので

約150万円になりますね

余裕をもった資金計画をたてましょう

私の資金計画は上記の通りで、しばらくは繰り上げ返済はしない予定です

以前の記事 で「返済期間を10~15年短縮したい」と書いておきながら

いつ・どのくらい返済するのかなどは一切考えていません

考えているとすれば、住宅ローン控除で戻ってくる税金と、自治体からの資金援助をいかに上手に運用していくか?ということです

住宅ローン控除は25年の運用期間、利子補給金は30年間での年利計算でしたが、更に長く運用していけばより金額は大きくなります

同じ期間でも運用利率が8%になると私の場合、約1900万円と借入金額を超えます。

繰り上げ返済をしなかったとしても、

総返済額ー元利合計=300万円になります

つまり、実質300万円で家を買ったことになります。住宅ローンの毎月の返済額で考えると実質5年間支払いをしたのと同じ結果になります

よく実質無料とかって広告やキャンペーンがありますよね。それに似た感覚だと思っていただきたいと思います

しっかり運用できればの話ですが。。。

 

どちらにしても、貯蓄とは別で投資をしていくことにしています。まだ、どのように投資をしていくかは今後ブログで報告していきたいと思います

投資はまさにお金がお金を生む状態。これが複利で、複利を知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります

25年、30年と長い時間を味方につけて運用すればマイナスはないと誰もが言いますし、私自身もそう思っています

冒頭でも触れたように負債も資産ですから、目を背けること無く真剣に向き合ってください

投資はあなたの資産をあなたの判断で行ってください